The Fifth Wall

Manajer investasi besar membuka buku cek mereka, dan portofolio, ke perusahaan berusia dua tahun yang ditetapkan untuk menemukan startup yang akan membentuk kembali kelas aset.
Brad Greiwe dan Brendan Wallace menghadapi masalah yang akrab bagi banyak manajer dana pertama kali: mitra terbatas potensial memiliki sedikit minat pada kendaraan modal ventura debut mereka.

Dua tahun dan dana perdana dengan kinerja tertinggi $ 212 juta kemudian, keduanya menghadapi masalah yang berlawanan: memilih mitra terbatas untuk berpartisipasi dalam dana kedua mereka.

Di antara dua kendaraannya, dunia real estat tampaknya terbangun dengan visi yang dibangun Greiwe dan Wallace, Fifth Wall, di: real estat telah lama mengabaikan teknologi, tetapi untuk melakukannya sekarang berarti berisiko ditinggalkan.

Dana untuk teknologi spesifik sektor berlimpah untuk pertanian, pendidikan, dan industri-industri lain yang tampaknya lebih ceruk daripada real estat. Para pendiri Fifth Wall – yang masing-masing memiliki pengalaman dalam real estat dan teknologi – mengidentifikasi pasar yang matang untuk gangguan.

“Apa yang kami lihat adalah kekosongan besar dalam ekosistem VC, di mana Anda memiliki real estat, yang merupakan industri terbesar di AS – 13 persen dari ekonomi AS – dan siapa pun yang akrab dengan real estat sama sekali tahu itu salah satu yang paling tidak industri berteknologi, ”kata Wallace. “Itu benar impresionis: jika Anda berjalan ke dalam gedung, itu tidak terlihat atau terasa jauh berbeda dengan berjalan ke gedung itu sebelum fajar internet. Tetapi secara empiris, real estat adalah salah satu pembelanjaan terendah untuk TI dibandingkan semua industri besar AS lainnya. ”

Ketertarikan pada teknologi properti telah mulai meningkat. Pengeluaran VC meningkat dari $ 2,42 miliar pada 2015 menjadi $ 1,91 miliar pada paruh pertama 2018, menurut penyedia data CB Insights.

Wallace dan Greiwe telah mengidentifikasi beberapa tren yang mendorong minat ini. Selama lima tahun terakhir, mereka mengatakan perubahan konsumen dan sektor telah memaksa real estat untuk berpikir teknologi lebih tinggi. Di seluruh jenis properti, tuan tanah telah mengadopsi pendekatan yang lebih berpusat pada pelanggan untuk manajemen, menawarkan lebih banyak fasilitas dan lebih banyak peluang untuk keterlibatan penyewa. Ancaman eksistensial – dari beberapa sumber yang diprediksi – juga muncul, dengan Airbnb, WeWork dan perusahaan pemula lainnya yang berubah menjadi mega-perusahaan mengancam model bisnis tradisional, meskipun kelompok-kelompok itu memiliki sedikit atau tidak ada real estat. Dalam siklus yang lebih lama, pemilik real estat telah bergeser dari membeli rendah dan menjual tinggi menjadi lebih fokus pada operasi bernilai tambah, biasanya diaktifkan oleh teknologi.

Dan untuk perusahaan-perusahaan dari semua garis, uang sekarang peduli. Investor, dewan direksi dan pemangku kepentingan lainnya bertanya kepada para manajer tentang strategi teknologi mereka.

“Jika Anda tidak memiliki jawaban tentang bagaimana teknologi akan mempengaruhi, mengaktifkan atau mengganggu bisnis Anda, Anda akan berada dalam masalah,” Wallace memperingatkan.

Wallace dan co-founder-nya bertaruh bahwa tren teknologi hanya akan meningkat, karena real estat mengejar ketinggalan keuangan dan sektor-sektor lain yang mulai berevolusi bertahun-tahun lalu.

“Menurut pendapat kami yang sederhana bahwa dalam 10-15 tahun dari sekarang, tidak akan ada perbedaan yang mencolok antara perusahaan teknologi dan perusahaan real estat,” kata Greiwe. “Jika Anda masih hanya organisasi real estat, Anda akan kalah dari pesaing yang didukung teknologi Anda.” Greiwe dan Wallace berbagi latar belakang yang membuktikan tesis mereka tentang real estat yang dimungkinkan oleh teknologi. Keduanya berasal dari keluarga real estat dan mulai di bank investasi real estat sebelum bekerja dengan beberapa perusahaan real estat ekuitas swasta terbesar. Kemudian, Wallace ikut mendirikan dua perusahaan: perusahaan pengoptimalan tenaga kerja yang mengumpulkan $ 33 juta modal ventura dan diakuisisi pada tahun 2014, serta layanan ridesharing terbesar di Amerika Latin. Greiwe ikut mendirikan platform Blackstone yang mengandalkan teknologi untuk sumber transaksi dan manajemen aset: Invitation Homes, yang akan menjadi perusahaan persewaan keluarga tunggal senilai $ 12 miliar.

Dengan latar belakang itu, pasangan ini mengidentifikasi tidak hanya kurangnya investasi besar-besaran dalam teknologi real estat, tetapi juga kebutuhan untuk pembelian perusahaan. Namun, sebuah perusahaan VC internal, bukanlah pilihan yang menarik, karena mereka melihat terlalu banyak kegagalan di industri karena kurangnya bakat, insentif, operasi, dan masalah lainnya yang tepat. Di sisi lain, perusahaan menawarkan portofolio yang cukup besar di mana perusahaan yang didukung VC dapat segera meningkatkan skala; pengetahuan dan hubungan industri yang mendalam; dan kekuatan untuk mempengaruhi adopsi teknologi rekan.

Untuk yang terbaik dari dana VC perusahaan dan swasta, para co-founder mengumpulkan kendaraan hybrid, yang mereka klaim tidak ada bandingannya di seluruh industri. Setengah dari mitra terbatas dana adalah keuangan: dana abadi Ivy League, dana abadi universitas lain dan pensiun yang berinvestasi dari ember VC, bukan di luar real estat.

Setengah lainnya – yang berinvestasi dengan persyaratan yang sama dengan investor keuangan – adalah korporasi yang bertindak sebagai mitra modal dan akselerator perusahaan portofolio. Perusahaan-perusahaan real estat ini, dipilih untuk mewakili aspek real estat – Hines untuk kantor, antara lain CBRE untuk layanan properti, bekerja dengan tim penasihat Fifth Wall untuk mengevaluasi lanskap startup dan mengadopsi apa yang oleh kelompok dianggap teknologi terbaik. Beberapa teknologi cocok hanya dengan satu mitra strategis, tetapi yang lain, seperti efisiensi energi, dapat diterapkan secara luas, yang membantu memperluas saluran distribusi potensial untuk perusahaan portofolio di seluruh investor dana.

Proposisi Fifth Wall sebagian bersandar pada nama-nama tenda ini – Hines, Equity Residential dan lainnya – mengadopsi teknologi perusahaan portofolio dana VC, menjadikannya standar industri.

Kedua jenis investor mendapat manfaat dari model hibrida, kata para pendiri.

“Dana generalis VC memeriksa piringan hitam mereka setiap tiga tahun dan berkata, ‘Saya kehilangan uang dalam sebagian besar transaksi saya tetapi menghasilkan pengembalian yang sangat tinggi pada subset kecil.’ Ini sebagian besar karena kebanyakan VC generalis dipaksa untuk berspekulasi jika teknologi tertentu akan diadopsi oleh pemain lama pasar, ”kata Wallace.

“Sebaliknya, jika Fifth Wall kehilangan uang dalam sebagian besar penawarannya, itu berarti kita hampir tidak melakukan pekerjaan kita, karena kita dalam bisnis tidak hanya mencoba berspekulasi atau menebak apa masa depan teknologi dunia yang dibangun akan; kami ditugaskan untuk mengetahuinya atau mewujudkannya. Ketika kami berinvestasi di sebuah perusahaan, kami tidak menyerah dan berharap itu tumbuh. Kami sering pertumbuhan pra-rekayasa untuk perusahaan portofolio kami dengan kontrak dengan mitra strategis kami yang dapat segera meningkatkan pendapatan 4–5x. Inilah yang secara luas kita maksudkan ketika kita menggunakan frasa ‘Kingmaker.’

Dari konstruksi hingga mobilitas mikro

Perusahaan ini membuat kemajuan pada dana kedua, ditutup pada $ 101 juta terhadap target $ 400 juta untuk Fifth Wall Ventures II pada bulan Juni, menurut pengajuan dengan Securities and Exchange Commission. Perusahaan menolak untuk membahas penggalangan dana.

Kedua dana berinvestasi di perusahaan Seri A, B dan C – perusahaan pemula yang memiliki beberapa teknologi terbukti. Berdasarkan kategori, Fifth Wall berinvestasi dalam “lingkungan dunia terbangun” secara keseluruhan. Istilah jangka panjang itu dapat mencakup segala hal yang menyentuh real estat, mulai dari bahan konstruksi hingga sistem bangunan hingga mobilitas mikro – istilah yang digunakan untuk Lime, salah satu perusahaan portofolio yang menawarkan sepeda dan skuter listrik bersama. Investasi publik terbaru firma ini adalah modal tindak lanjut untuk Blueprint Power, sebuah perusahaan yang membantu pemilik tanah menjual energi berlebih bangunan.

Tidak masalah perusahaan portofolio, perusahaan mengikuti praktik penjaminan emisi VC standar untuk memeriksa keuangan, kepemimpinan, dan elemen-elemen lain dari target. Selain itu, Fifth Wall mempertimbangkan tiga bidang: informasi asimetris, yang sering kali datang melalui hubungan perusahaan; akses, untuk menghindari diperas dari putaran pendanaan – meskipun itu belum terjadi; dan kemampuan unik untuk mempengaruhi hasil, biasanya berdasarkan pada hubungan mitra dan tim pengembangan bisnis yang tertanam di perusahaan.

Pada awalnya, dealflow datang dari perusahaan atau mitra perusahaannya. Namun sekarang, dana VC yang mencari Fifth Wall telah menjadi sumber transaksi terbesar. Wallace mengatakan hubungan dengan dana generalis, yang sekarang mencari Fifth Wall untuk apa pun yang terkait dengan dunia, adalah di antara aset perusahaan yang paling kuat.

‘Upaya yang kurang berisiko’

Hines yang berbasis di Houston, yang mengawasi aset $ 111 miliar, bekerja dengan Fifth Wall untuk mengidentifikasi peluang untuk portofolio yang berfokus pada kantor. Bahkan jika investasi dana tidak berkinerja baik, firma yang berbasis di Houston memperoleh pengetahuan dan kemitraan, kata Charlie Kuntz, kepala inovasi perusahaan.

Blueprint Power, investasi Fifth Wall terbaru pada waktu pers, bertaruh itu dapat menjembatani tuan tanah yang menghasilkan energi berlebih melalui sumber-sumber seperti panel surya dan entitas yang bisa membeli daya. Startup yang berbasis di New York, yang mengumpulkan putaran pendanaan Seri A senilai $ 3,5 juta pada akhir Juli, telah membangun teknologi yang menggunakan pembelajaran mesin untuk mengelola penggunaan energi yang dihasilkan dan untuk memprediksi kebutuhan konsumsi dan menjual kelebihan energi.

Mengklaim peluang $ 400 miliar, Fifth Wall bergabung dengan sekelompok investor untuk Seri A termasuk MetaTrop Ventures yang berfokus pada proptech, keberlanjutan yang berpusat pada VC, Congruent Ventures, dan dua mitra di perusahaan VC, Union Square Ventures. Startup ini juga tumpang tindih dengan mitra perusahaan Fifth Wall Lennar: pendiri Blueprint Power, Robyn Beavers, muncul dengan ide tersebut ketika bekerja di Lennar, perusahaan bertindak sebagai investor pendiri dan presiden Lennar duduk di dewan startup.

Blueprint Power membayangkan bangunan masa depan berfungsi sebagai pembangkit listrik generasi mendatang, dengan sistem manajemen energi pintar, pembangkit di lokasi, dan penyimpanan energi.

“Kami mencoba memanfaatkan modal kami sendiri untuk alasan strategis di bidang ini. Ini jauh lebih sedikit tentang menciptakan pengembalian yang substansial. Jumlah modal yang sedang kita bicarakan yang menjadi fokus kami di ruang ini dibandingkan dengan portofolio real estat kami yang lebih luas cukup kecil, tetapi efek yang dapat dimiliki oleh investasi dan kemitraan semacam itu pada portofolio kami bisa jauh lebih besar daripada investasi yang kami hasilkan menjadi teknologi itu sendiri. ”

Fifth Wall membuka akses ke ekosistem startup penuh, yang Hines tidak bisa mengakses sendiri. Tanpa Fifth Wall sebagai perantara, terlibat dengan startup adalah “upaya yang berisiko bagi kami,” kata Kuntz, mencatat latar belakang Hines bukan dalam modal ventura. Startup juga mendapat manfaat dari kemitraan ini. Terlibat dengan Hines secara langsung tanpa perantara Fifth Wall akan “terlalu rumit untuk startup ini” karena sifat Hines yang dilembagakan.

Hines mengidentifikasi masalah apa yang ingin diselesaikan atau apa yang ingin dibuat, kemudian berhubungan dengan Fifth Wall untuk membuat permintaan proposal. Hines mengevaluasi responden berdasarkan operasi dan kualitas, sementara Fifth Wall mengevaluasi kandidat dari perspektif keuangan. Setelah perusahaan menyetujui kandidat terbaik, Hines bekerja pada implementasi.

“Adalah kewajiban kami tidak hanya untuk memungkinkan mitra strategis kami dengan mengidentifikasi teknologi yang memungkinkan mereka untuk melakukan bisnis yang ada dengan lebih baik, tetapi juga untuk menantang mereka, dalam hal membawa mereka ide-ide yang dapat mengganggu, membongkar, atau bahkan menciptakan kembali beberapa dari mereka. lini bisnis yang ada atau membuka peluang bisnis baru yang mungkin belum pernah mereka pertimbangkan sebelumnya, ”kata Greiwe. Kuntz menambahkan bahwa kemitraan ini juga menguntungkan investor Hines, yang semakin fokus pada teknologi.

“Semakin banyak muncul dengan mitra modal kami,” katanya. “Saya pikir semakin banyak investor terus terang mencoba untuk memutuskan sendiri apakah mereka ingin secara proaktif terlibat dalam teknologi real estat atau jika mereka ingin bersandar pada mitra operasi mereka untuk mengetahuinya. Kami melihat beberapa lembaga yang tertarik dengan apa yang kami lakukan karena itu membuat mereka merasa lebih percaya diri dalam bermitra dengan kami. Orang lain tertarik dengan apa yang kami lakukan karena mereka berpikir untuk melakukannya sendiri. ”

Wallace Fifth Wall melihat minat yang semakin meningkat dari investor, tidak hanya dari mereka yang mengelola modal mereka, dalam teknologi. “Jika Anda seorang pengalokasi aset, melihat tren ini dan terus terang berada di garis depan dari mereka semakin penting bagi Anda karena Anda memiliki pasar modal real estat yang semakin kompetitif,” katanya. “Jadi berwawasan ke depan memberi Anda keunggulan, terutama yang berkaitan dengan penciptaan konsep real estat baru yang didukung teknologi ini.”

Bekerja dengan manajer investasi

Model Fifth Wall menguntungkan lebih dari semata-mata investornya, kata para pendiri. Mereka telah didekati oleh semua manajer real estat ekuitas swasta terbesar yang tertarik pada teknologi dan wawasan, termasuk apa peluang investasi real estat yang dimungkinkan oleh teknologi besar berikutnya, seperti Rumah Undangan.

Sebagai manajer tradisional melakukan percakapan ini, garis antara dana real estat ekuitas swasta dan dana VC sudah kabur. Blackstone, misalnya, menginvestasikan $ 3,3 juta dalam perangkat lunak manajemen portofolio VTS pada 2015, menggunakan modal dari dana oportunistik kedelapan. Dalam dana $ 15,8 miliar, investasi itu nyaris tidak terdaftar – tetapi ini menunjukkan pergeseran strategi dari mandat dana tradisional.

Fifth Wall juga berinvestasi pada perusahaan-perusahaan portofolio dengan kebutuhan real estat yang besar, yang dapat menyebabkan peluang bagi para manajer untuk menyediakan apa yang sudah mereka ketahui: bangunan. Clutter, sebuah perusahaan yang menggalang pembiayaan Seri C tahun lalu dari Fifth Wall dan perusahaan generalis teknologi VC seperti Sequoia Capital, adalah salah satu contohnya. Perusahaan mengangkut barang-barang pelanggan dari rumah ke properti industri yang jauh dan kurang dimanfaatkan, daripada gedung penyimpanan-sendiri yang dibangun khusus di pusat kota.

Anak perusahaan manajemen investasi Homebuilder Lennar, Rialto, juga menemukan peluang di luar pembiayaan Seri D untuk bekerja dengan perusahaan portofolio Opendoor, yang membeli rumah keluarga tunggal dari perorangan. Rialto menyediakan investasi modal mezzanine, yang menciptakan jalur inventaris bagi Opendoor untuk membeli stok perumahan dengan biaya modal yang lebih rendah.

Rencana ekspansi

Ketika Fifth Wall terus memperluas jangkauan startupnya, perusahaan juga memperluas basis investornya, mencari untuk meningkatkan jumlah dan kaliber investor strategis.

Menambahkan investor strategis secara internasional harus membantu memperluas jangkauan perusahaan-perusahaan portofolio, karena sebagian besar investasi Fifth Wall hingga saat ini adalah para startup yang berbasis di Amerika Utara yang sekarang ingin melakukan ekspansi ke luar negeri. Perusahaan ini juga bekerja sama dengan investor real estat untuk pertama kalinya dalam kelompok investor strategisnya. Wallace mengatakan timnya biasanya berbicara dengan kepala real estat dan kepala investasi untuk kelompok tersebut.

“Semakin besar pengalokasi aset, semakin penting tabrakan antara real estat dan teknologi ini bagi mereka,” katanya.

“Ini sangat, sangat penting karena siapa pun yang mengalokasikan miliaran atau puluhan miliar ke dalam pasar modal real estat mengakui bahwa mereka tidak dapat ditangkap dengan tangan pendek ketika aset real estat pertama atau portofolio real estat dipatenkan dan mulai berdagang di blockchain . Itu akan menjadi sesuatu yang memiliki pandangan tentang pengalokasi aset. ”

Fifth Wall juga memperluas definisi dari apa yang meliputi proptech.

“Melihat ke masa depan, strategi investasi kami akan mencakup peluang nyata yang dapat kita sepakati bersama adalah teknologi real estat, tetapi juga akan mencakup situasi di mana kita dapat mempercepat pertumbuhan bisnis apa pun melalui distribusi dan hubungan real estat,” Wallace kata.

Duo yakin bahwa proposisi nilai akan lebih penting jika dan ketika pasar berubah.

“Saya pikir dalam penurunan selanjutnya, sebagian besar organisasi real estat, mengetahui betul bahwa tren telah terjadi, akan mencari untuk menggandakan teknologi atau memasuki ruang untuk pertama kalinya dengan maksud untuk keluar dari penurunan yang lebih kuat , lebih cepat, lebih ramping, lebih berkemampuan teknologi dengan mengakses ruang ini dengan cara yang belum pernah mereka lakukan sebelumnya, ”kata Greiwe.

Meskipun perusahaan belum berusia tiga tahun, Fifth Wall berencana untuk menjadi penasihat tepercaya untuk membantu perusahaan-perusahaan ini mengatasi badai-badai itu.

Untuk saat ini, seperti halnya fund manager, fokusnya adalah pada peningkatan modal dan membuatnya bekerja. Namun, alih-alih membeli, memperbaiki, dan menjual bangunan, mereka berencana untuk membentuk masa depan real estat dan teknologi.